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住房公积金 光建防火墙还不够

发布时间: 2019-12-31 00:47:31来源:
要真正解决住房公积金的问题,第一,要防止公积金资源被滥用;第二,要拓宽公积金贷款投资渠道,但这不是一朝一夕的事,需要一定的投资期等待;第三,最务实的做法是优先让住房困难户用上公积金贷款。

上周,广州市出台了所谓最严厉的住房公积金制度,该政策禁止公积金的二次贷款。在央行救市、改善型需求蠢蠢欲动的背景下,此类政策为住房公积金构建了一道防火墙。

从9月末出台的央行政策看,改善型购房需求的释放面临一个利好。对于此类群体来说,可以抛售首套住房,进而通过公积金贷款来实现更大户型的住房需求。但是,这样一种行为,会对刚需购房者的公积金贷款权利造成损害。

之所以如此推断,其道理也很简单。今年以来,各地频频爆出公积金贷款额度不够的新闻,就说明住房公积金资源依然面临僧多粥少的局面。换言之,在央行这样一个政策下,将有更多的改善型购房者将目光盯向公积金资源。要意识到,公积金资源之所以受青睐,在于其贷款的成本低。

目前二套住宅的公积金贷款利率水平为4.95%。如果对比6.55%的基准利率,那公积金贷款基本上属于基准利率的75折水平。而从目前央行信贷放松政策的具体实施情况看,7折房贷利率并没有在哪家银行落地。对于二套置业的群体来说,必须面对基准利率1.1倍的信贷成本。即使有打折,也主要是95折的水平。

如此对比,公积金贷款的优惠自然是清晰的。为了提防改善型购房者来抢食此类资源,类似广州的做法自然可以被理解,构筑防火墙也是顺理成章的。但如果认为这就解决了问题、保护了刚需购房者的公积金贷款权利,可能就又陷入了一个误区。

现实情况是,即便是首套刚需购房者,在公积金贷款上也需要一个漫长的等待时间和较高的成本。首先,公积金贷款的各类材料准备等程序繁琐。假如一个辞职者去申请公积金贷款,哪怕缴纳的时间再长,也基本上无法获取贷款。即使有可能,也需要更多的准备材料。其次,公积金贷款的使用还得看房企的脸色。近期也有类似的报道批评某些房企拒绝接受公积金贷款的行为。此类行为下,购房者的购房计划被搁置。

从加快获取贷款的心理出发,购房者可能会舍弃公积金贷款,而转向商业贷款。不过部分商业贷款确实有点势利,总是先把资金贷给改善型购房者,因为此类群体可供担保的财产比较充裕。而刚需购房者只能加大成本,才能获取此类资源。

再回头看广州地方政府的此类做法,这是一种典型的堵的方式。通过堵的做法,排除了公积金贷款资源利用的其他竞争性群体。但是,这并没有真正解决刚需购房者的公积金贷款需求问题。

实际情况也证明了这一点。从广州此次政策改革来看,确定2015年公积金的贷款额度为140亿元,较今年170亿元的计划减少30亿元,降幅17%。这背后说明公积金贷款的蛋糕并没有做大。对于公积金贷款的申请者来说,可能排除了和改善型购房者的竞争,但在申请过程中依然需要排队。

近期公积金制度还出了一项新政策,即可以实行公积金的异地贷款。此类政策对于一二线重点城市而言,压力会更大。因为此类城市中的外来人口比较多,此类群体的落户难度比较大。随着公积金制度的放开,那么完全会提取此类公积金然后返乡置业,这可能会进一步收紧此类一二线城市的公积金额度。

其实,要想真正解决住房公积金的问题,思路无非是以下几条:第一,防止公积金资源被滥用。第二,进一步拓宽公积金贷款投资的渠道,但这不是一朝一夕的事,需要一定的投资期等待。第三,最务实的做法是优先让住房困难户获取公积金资源。如果可以排序的话,则应该按婚育年限、工作年限等几个硬指标来排序。

比如说对于已育子女的家庭,在申请公积金贷款时,应优先为其办理。毕竟此类刚需群体住房问题的解决最迫切。其次可以是工作年限指标,如果工作时间长、公积金缴纳时间长,那优先获取公积金资源也符合常理。最后才是那些相对普通的刚需购房者。在公积金额度不足、改善型购房者觊觎公积金资源时,此类等级排序的做法或许是积极有效的应急策略
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